2009年房地產(chǎn)估價案例與分析試卷七

　　.2室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費

　　根據(jù)類似住宅的技術經(jīng)濟指標，按用地面積取30元/m2，估價對象用地面積為23667.00m2,

　　則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：

　　30×23667.00=71.00(萬元)

　　3.3估價對象的續(xù)建成本合計

　　4917.95+71.00=4988.95(萬元)

　　4、管理費用

　　主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場平均水平取續(xù)建成本的3%。

　　4988.95×3%==149.67(萬元)

　　5、銷售稅費

　　包括廣告宣傳費用及營業(yè)稅等，依據(jù)類似項目平均標準，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的8%。

　　11882.53×8%=950.60(萬元)

　　6、開發(fā)利潤

　　××置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15%，續(xù)建成本為4988.95萬元，開發(fā)利潤為：

　　4988.95×15%=748.34(萬元)

　　7、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔 的稅費

　　主要包含契稅及印花稅等，為：

　　在建工程價值×4.1%

　　8、運用假設開發(fā)法的測算結果

　　假設開發(fā)法的測算結果為：

　　(11882.23―4988.95―149.67―950.60―748.34)/(1+4.1%)=4846.27(萬元)

　　(二)成本法分析測算過程

　　成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對像為在建工程，折舊為零。

　　采用的公式：

　　估價對象價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　1、 土地取得成本

　　運用基準地價修正法求取估價對象土地價格，并測算相關稅費。

　　土地取得成本單價=1717.18(元/m2)(計算過程略)

　　價對象用地面積為23667.00 m2,則估價對象土地總價為：

　　1717.18×23667.00=4064.05(萬元)

　　2、 開發(fā)成本

　　2.1 勘察設計等前期工程費及開發(fā)建設過程中的稅費

　　39.82萬元(計算過程略)

　　2.2基礎設施配套費

　　基礎設施配套費括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等的建設費。根據(jù)××市近期公布的收費項目和收費標準，基礎設施配套費為80元/ m2(按建筑面積)，則合計318.57萬元。

　　2.3 建筑安裝工程費

　　估價對象已建部分建筑安裝工程費為：196.62(萬元)

　　則估價對象開發(fā)成本為：

　　39.82+318.57+196.62=555.01(萬元)

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