2012年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題(46)

　　答案

　　1、根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的相關(guān)條文，對于不同的估價對象應(yīng)該選擇適合的估價方法進行評估，如“6.2.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”。

　　但是對于各種估價目的并沒有要求選擇對應(yīng)的估價方法，如前面提到6.2.3中要求對“待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”，是針對“待開發(fā)房地產(chǎn)”這類評估對象，并不是針對“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類目的而言。

　　又如“6.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)‘6.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。”可見，針對不同估價目的而進行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，

　　是確定估價的價值標(biāo)準(zhǔn)，而不是選擇估價方法。

　　綜上所述，估價對象與估價方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價目的與估價方法之間并無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　2、《土地管理法》第四十七條對征地估價內(nèi)容及補償標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給與補償?！逼渲?，征用耕地的安置補償費，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。

　　征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。

　　每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　3、依據(jù)《規(guī)范》8.0.2條，估價報告應(yīng)包括下列要素：

　?、俜饷?

　?、谀夸?

　?、壑挛腥撕?

　?、芄纼r師聲明：

　?、莨纼r的假設(shè)和限制條件;

　?、薰纼r結(jié)果報告;

　?、吖纼r技術(shù)報告;

　?、喔郊?/P>

　　注：主觀題答案僅供參考

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