2021房地產估價師考試《理論與方法》預習題(5)

判斷題

1、實際估價中，不是所有影響因素對房地產價格的影響都可用數學公式或模型來量化，但估價師應盡量用定量分析來量化各種因素對房地產價格的影響，使估價不斷科學、精準。(　)

對

錯

2、通常所謂的“五通一平”、“七通一平”，是指一宗土地的開發(fā)程度。(　)

對

錯

3、層高或室內凈高過低的建筑物給人以壓抑感，從而其價值一般較低，所以層高或室內凈高越高越好。 (　)

對

錯

4、根據我國現行統一規(guī)定，在補交出讓金等費用方面，地下建筑面積不補交出讓金。(　)

對

錯

5、繁華程度、交通條件、位置等是影響商業(yè)房地產價值的重要區(qū)位因素，在分析這些因素的影響程度時，最主要的是看其對客流量的影響。(　)

對

錯

6、周圍環(huán)境是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。(　)

對

錯

7、房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發(fā)生變化。這種變化可能是由于城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是由于其他方面的建設引起的。 (　)

對

錯

8、一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向對價格的影響大。(　)

對

錯

9、外部配套設施的完備狀況，對于已建成的住宅房地產尤為重要。(　)

對

錯

10、對于各種類型的房地產來講，實行某種交通管制都會降低該類房地產的價值。 (　)

對

錯

答案

1、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是房地產價格影響因素概述。在實際估價中應盡量采用定量分析來量化各種因素對房地產價格的影響，使估價不斷科學、精準。只有當影響因素對房地產價格的影響無法采用定量分析予以量化時，才可以僅憑經驗進行判斷。參見教材P121。

2、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是房地產實物因素。“五通一平”、“七通一平”等屬于土地開發(fā)程度狀況。參見教材P124。

3、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是房地產實物因素。層高或室內凈高過低的建筑物會使人有壓抑感，從而其價值一般較低。但層高或室內凈高也有一個合適的度，過高不僅會增加造價，而且會增加使用中的能耗，從而會降低房地產價值。參見教材P125。

4、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是房地產權益因素。在補交出讓金等費用方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不補交或者只按照地上建筑面積的出讓金等費用水平的一定比例補交。這些規(guī)定對地價都有很大的影響。參見教材P128。

5、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是房地產自身因素。商業(yè)房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。辦公房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務氛圍、交通條件等。參見教材P129。

6、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是房地產區(qū)位因素。商業(yè)房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等，環(huán)境狀況不是首要因素。相比而言，高級住宅用地，如別墅用地更為看重周邊環(huán)境因素。參見教材P129。

7、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是房地產區(qū)位因素。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發(fā)生變化。這種變化可能是由于城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是由于其他方面的建設引起的。參見教材P130。

8、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是房地產區(qū)位因素。對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。商業(yè)用房地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的60%。參見教材P133。

9、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是房地產區(qū)位因素。對于已建成的房屋特別是住宅，外部公共服務設施完備狀況是特別重要的。參見教材P134。

10、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是房地產區(qū)位因素。交通管制對房地產價格的影響結果如何，要看這種管制的內容和房地產的使用性質。實行某種交通管制，對某類房地產來說可能會降低其價格，但對另一類房地產來說則可能會提高其價格，如在居住區(qū)內的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高住宅價格。參見教材P134。

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