2016年稅務(wù)師答疑之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算中須注意哪些問(wèn)題?

　　問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算中須注意哪些問(wèn)題?

　　解答：

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須注意六個(gè)問(wèn)題：

　　①利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除;利息的上浮幅度是指銀行貸款利率是在基準(zhǔn)利率上上浮。

　?、趯?duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　?、厶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，分?jǐn)偫⒅С觥?/p>

　?、苋渴褂米杂匈Y金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

　　即：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　?、莘康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既有金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除時(shí)不能同時(shí)適用兩種辦法。

　　⑥土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。(稅務(wù)審核關(guān)注的重點(diǎn))

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　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。分兩種情況確定扣除(標(biāo)準(zhǔn)扣除法，而不是實(shí)際扣除法)

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)。

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

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